Laba di atas kertas belum cukup untuk memutuskan proyek perumahan. Uang keluar lebih dulu untuk tanah dan jalan, sedangkan uang dari pembeli dan bank masuk bertahap. Studi kelayakan menghitung kapan uang itu keluar dan masuk, lalu menilai apakah hasilnya sepadan dengan modal dan risikonya.
- Tanah Rp2,4 M
- PSU dan jalan Rp1,2 M
- Bangunan 40 unit Rp6 M
- Izin, pemasaran Rp0,8 M
- Laba Rp1,2 M
Arus kas dan hasil hitungan
| Awal (tahun 0) | Tahun 1 | Tahun 2 | Total | |
|---|---|---|---|---|
| Uang keluar | Rp3,6 M (tanah, PSU) | Rp4,0 M | Rp2,8 M | Rp10,4 M |
| Uang masuk | Rp0 | Rp5,0 M | Rp6,6 M | Rp11,6 M |
| Arus kas bersih | minus Rp3,6 M | Rp1,0 M | Rp3,8 M | Rp1,2 M |
| Kumulatif | minus Rp3,6 M | minus Rp2,6 M | Rp1,2 M |
- NPV dengan bunga 12% per tahun: minus 3,6 + 1,0 ÷ 1,12 + 3,8 ÷ 1,12² = sekitar Rp0,32 M. Positif, jadi layak pada bunga 12%.
- IRR: bunga yang membuat NPV nol, sekitar 17,6%. Bandingkan dengan biaya modal atau bunga pinjaman.
- Titik balik modal (payback): kas kumulatif menjadi positif di tahun 2, sekitar 1,7 tahun.
Uji sensitivitas
| Skenario | NPV pada 12% | Keputusan |
|---|---|---|
| Dasar | Rp0,32 M | Layak |
| Harga jual turun 5% | sekitar minus Rp0,16 M | Tidak layak |
| Penjualan mundur 6 bulan | turun, hitung ulang dengan jadwal baru | Periksa kebutuhan modal |
Contoh ini menunjukkan laba 10% bisa hilang hanya karena harga turun 5%. Karena itu harga jual, kecepatan penjualan, dan jadwal pencairan KPR harus diuji sebelum membeli tanah.
Kesalahan yang sering terjadi
- Hanya menghitung laba total tanpa memperhitungkan kapan uang masuk.
- Biaya PSU, izin dan pemasaran terlupa.
- Kecepatan penjualan terlalu optimis.
- Tidak ada uji sensitivitas.
Panduan lengkapnya ada di Cara membuat laporan keuangan proyek konstruksi di Google Sheets. Di sana ada template gratis (Excel atau Google Sheets) dan pemeriksa yang membaca workbook Anda sendiri.
Siap memakai agen Komander di proyek Anda?
Bila workbook Anda sudah lengkap, ajukan pilot: kami bantu menghubungkan data proyek Anda ke Agen Keuangan, Biaya dan Jadwal, dan meninjau laporan pertamanya bersama Anda.
Kirim lewat GmailAplikasi email
Kirim ke melwani@komander.ai. Hasil pemeriksaan workbook Anda ikut dilampirkan bila ada; isi workbook tidak dikirim.
Pertanyaan umum
Apa itu NPV?
Nilai sekarang dari semua arus kas proyek pada bunga tertentu. Lebih dari nol berarti proyek menghasilkan lebih dari biaya modalnya.
Apa itu IRR?
Tingkat bunga yang membuat NPV sama dengan nol. Proyek layak bila IRR lebih tinggi dari biaya modal.
Kenapa perlu uji sensitivitas?
Karena perubahan kecil pada harga jual atau kecepatan penjualan bisa membuat proyek yang layak menjadi rugi.
Referensi
- Semesta Teknika (UMY): studi kelayakan investasi proyek perumahan: contoh BEP, NPV, IRR, payback dan PI
- Rekayasa Teknik Sipil (UNESA): kelayakan dengan uji sensitivitas: sensitivitas bunga, biaya dan pendapatan