HPP (harga pokok) per unit adalah seluruh biaya untuk menghasilkan satu rumah yang siap dijual, bukan hanya biaya bangunannya. Developer yang hanya menghitung biaya bangunan sering kaget: tanah, prasarana, perizinan dan bunga bisa lebih dari separuh HPP.
- Tanah Rp60 jt
- Pematangan dan prasarana Rp20 jt
- Bangunan Rp126 jt
- Perizinan dan sertifikat Rp10 jt
- Pemasaran dan administrasi Rp6 jt
- Bunga kredit konstruksi Rp8 jt
Contoh: 40 unit tipe 36/72
| Komponen | Perhitungan | Per unit |
|---|---|---|
| Tanah | Lahan 4.000 m2 × Rp600.000 = Rp2,4 M; luas efektif kavling 40 × 72 = 2.880 m2 (72%) | Rp60 jt |
| Pematangan dan prasarana | Urugan, jalan, saluran, jaringan listrik dan air Rp800 jt ÷ 40 | Rp20 jt |
| Bangunan | 36 m2 × Rp3,5 jt per m2 (dari RAB unit) | Rp126 jt |
| Perizinan dan sertifikat | PBG, pemecahan sertifikat dan lain-lain Rp400 jt ÷ 40 | Rp10 jt |
| Pemasaran dan administrasi | Brosur, rumah contoh, komisi, administrasi | Rp6 jt |
| Bunga kredit konstruksi | Bunga selama masa bangun dan jual | Rp8 jt |
| HPP per unit | Rp230 jt |
Dengan harga jual Rp290 jt, margin kotor Rp60 jt atau 20,7% dari harga jual. Pajak penjualan dihitung terpisah. Angka di contoh ini fiktif; pakai harga lahan, RAB dan biaya nyata proyek Anda.
Hal yang sering terlewat
- Luas efektif: tidak semua lahan bisa dijual. Jalan, saluran dan fasum fasos mengurangi luas kavling, jadi harga tanah per kavling lebih tinggi dari harga lahan per m2.
- Unit hook dan unit dengan kelebihan tanah: hitung tambahannya terpisah.
- Rumah contoh dan unit yang lama terjual menanggung bunga lebih lama.
- Biaya setelah serah terima: perbaikan masa garansi dan pengelolaan lingkungan sebelum diserahkan ke pemerintah daerah.
Langkah menghitung
- Kumpulkan biaya seluruh proyek per komponen: tanah, pematangan, prasarana, bangunan per tipe, perizinan, pemasaran, bunga.
- Bagi biaya bersama (tanah, prasarana, perizinan) ke setiap unit, menurut luas kavling bila tipe berbeda.
- Tambahkan biaya bangunan per tipe dari RAB unit.
- Bandingkan dengan harga jual per tipe untuk melihat margin.
- Perbarui HPP setiap kali biaya aktual berubah, karena unit yang dijual belakangan bisa punya HPP berbeda.
Kesalahan yang sering terjadi
- HPP hanya biaya bangunan.
- Harga tanah dibagi luas lahan, bukan luas efektif kavling.
- Biaya perizinan dan bunga dicatat sebagai biaya kantor, sehingga margin per unit terlihat lebih besar.
- HPP tidak diperbarui setelah harga material naik.
Panduan lengkapnya ada di Cara membuat laporan keuangan proyek konstruksi di Google Sheets. Di sana ada template gratis (Excel atau Google Sheets) dan pemeriksa yang membaca workbook Anda sendiri.
Siap memakai agen Komander di proyek Anda?
Bila workbook Anda sudah lengkap, ajukan pilot: kami bantu menghubungkan data proyek Anda ke Agen Keuangan, Biaya dan Jadwal, dan meninjau laporan pertamanya bersama Anda.
Kirim lewat GmailAplikasi email
Kirim ke melwani@komander.ai. Hasil pemeriksaan workbook Anda ikut dilampirkan bila ada; isi workbook tidak dikirim.
Pertanyaan umum
Apa itu HPP rumah?
Harga pokok: seluruh biaya untuk menghasilkan satu rumah siap jual, termasuk tanah, prasarana, bangunan, perizinan, pemasaran dan bunga.
Bagaimana membagi harga tanah ke setiap unit?
Bagi total biaya tanah dengan luas efektif kavling yang bisa dijual, lalu kalikan dengan luas kavling setiap unit.
Berapa margin developer yang sehat?
Tergantung lokasi dan segmen. Yang penting dihitung dari HPP lengkap, bukan hanya biaya bangunan.